“购物中心应该是活生生的，而不应该是冷冰冰的。天津大悦城，应该给人们带去温暖。”刚刚由总部调任大悦城（天津）有限公司总经理的吴铮，在接受本报记者专访时说。他认为，以中粮大悦城为代表的城市综合体，是城市未来集约化发展的必然趋势。在他的头脑中，一份更大的战略计划已经成型：购物中心与住宅部分实现深层次互动，为工作、居住在这里的“城里人”提供更加舒适、便捷和高品质的生活。

　　城市综合体 有助于城市可持续发展

　　在百度百科中，城市综合体的定义，就是城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　作为一个总建筑体量达53万平方米的城市综合体，天津大悦城的掌舵者——大悦城（天津）有限公司总经理吴铮，对于城市综合体的发展自然最有发言权。他认为，城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

　　“城市综合体的魅力在于组合。”吴总说，“综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间‘死去’了的地区功能得到完善。”

　　他认为，城市综合体往往都位于比较好的地段，有些与旧城改造相结合，有助于提升城市的环境，为城市带来就业、税收，对城市的可持续发展有非常大的价值，是城市集约化发展的必然趋势。

　　吴总表示，天津大悦城总建筑面积53万平方米，包含了购物中心、住宅、写字楼、酒店式公寓等产品，在中粮体系内是业态最完整的。

　　购物中心

　　类似一块有逻辑的拼图

　　作为整个项目最具代表性的部分，大悦城购物中心自去年12月26日开业以来，取得了骄人的成绩：日均客流量已突破3万人，进驻品牌300多个，其中有60多个是首次进入天津。对此，吴铮总经理认为，主要是因为大悦城的空间感最强，消费者在这里逛很舒服。

　　“我们有一句话，叫做‘大悦城不怕浪费空间’。”吴总说，“总建筑面积16.8万平方米，只有8.1万平方米用于出租，其余50%多的空间都留给了购物者，用于做共享空间、室内景观、休闲场所。我希望人们来大悦城的主要目的不是购物，就是为了逛街。只要为消费者营造一个舒适的环境，人们逛舒服了，还怕不买东西？”

　　对于目前商业物业的发展，吴总认为，购物中心应该是有生命力的，就像一块拼图，把不同的品牌有逻辑地组合在一起，以实现最佳的效果。比如，传统百货业区分购物空间时，通常是一层卖鞋、化妆品、首饰，二层、三层卖女装，四层、五层卖男装。而大悦城购物中心却是围绕消费者的需求组合品牌，比如设立欧美潮牌一条街、哈韩哈日一条街等等，这样购物者就可以根据自己的口味最快捷地选择商品，同时也能刺激销售。

　　吴总认为，从百货业态向购物中心业态转变是一个趋势。大悦城购物中心主打快速时尚路线，瞄准年轻购物人群，因此在内部设计上也增加了主题性景观。

　　“我们希望为大悦城购物中心加入更多的话题性元素。希望年轻人未来聚会，约好的集合地点是‘大悦城的ZARA门口、H&M门口’。”吴铮说。

　　天津大悦城

　　将强调不同功能良性互动

　　吴铮总经理介绍，目前中粮集团地产业务共拥有五条产品线。第一条产品线是住宅，包括以“壹号”为品牌的顶端景观住宅，以“祥云国际”为品牌的国际生活区，以“澜山”为品牌的都市精品住宅，以“长阳半岛”为品牌的刚需住宅。第二条产品线是商业地产，代表项目就是以年轻、时尚、潮流、品位为理念的“大悦城”品牌城市综合体系列产品。第三条产品线是旅游地产，例如在海南三亚打造的亚龙湾旅游度假区。第四条产品线是酒店地产，与顶级酒店品牌“华尔道夫”、“w酒店”、“米高梅”、“瑞吉”等合作打造的高端酒店系列产品。第五条产品线是产业园，典型代表是整合了中粮集团全产业链和全服务链的农业生态谷。

　　他介绍，中粮集团地产业务未来会以城市综合体为主攻方向。尤其是大悦城产品线，自2007年北京西单大悦城盛大开业至今，已成功复制了沈阳中街大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城5个运营项目，并成为中粮集团城市综合体的核心品牌。未来5年，大悦城还将在全国以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济圈，扩大规模至30个大悦城城市综合体项目。

　　“天津近几年的变化非常大，我的感觉就是越来越‘潮’了。未来5年，购物中心将呈现井喷式增长。”吴总说，“大悦城是有着鲜明个性的，未来中粮希望这一系列产品能形成自我滚动、自我发展的格局。”

　　为实现这一目标，如何实现销售物业与出租商业之间的平衡、实现综合体内各个功能产品的互动尤为重要。吴铮认为，综合体内住宅的住客，也应是购物中心的常客，同时也有可能会在旁边的写字楼中办公。不同区域人流的互动，增加了城市综合体的活力，促进城市综合体实现良性发展。

　　“为此，我们计划为大悦城住宅的业主推出尊享服务，强调专属性，以使住在这里的‘城里人’感受到不同于周边其他项目的增值服务，比如终身免费看电影、购物折上折等等。”吴铮说。