旅游综合业务收入出现负增长，房地产业务受制于政策调控增速放缓，一直在旅游和地产两个板块同时作战的华侨城A（000069.SZ）上半年出现营业收入和净利润双降。

　　尽管一直不承认自己是房地产企业，但华侨城上半年房地产业务收入比例已经上升至58%，首次超过旅游综合业务收入，主营业务地产化趋势日趋明显。

　　大规模的圈地投资和长期负债经营模式下，华侨城的资产负债率持续升高，而国家三部委联合叫停地方审批主题公园项目，再给华侨城的规模扩张平添一层阴影。

　　营业收入净利润双降

　　根据华侨城8月20日发布的半年报，2011年上半年公司实现营业收入58.69亿元，比去年同期下降7.90%；实现营业利润14.83亿元，比去年同期下降18.58%；实现净利润10.9亿元，比去年同期下降19.23%。

　　这也是华侨城自2009年主营业务实现整体上市以来营业收入出现的首次下降。目前，华侨城的主营业务包括旅游综合、房地产和纸包装业务三大板块。

　　在主营业务收入中，上半年华侨城实现旅游综合业务收入为20.73亿元，同比下降44.2%。华侨城在公告中解释称，主要原因是收入结构较上年同期发生变化。

　　房地产业务上半年实现收入33.8亿元，同比增长50.41%，增长速度较去年全年116.31%而言明显放缓。

　　以旅游综合项目为目的对土地进行成片开发，在完善片区配套和注入文化内涵后带动地产市场，再以地产业务销售产生的现金和利润反哺旅游，华侨城模式目前已经成功复制到北京、上海等一线城市以及武汉、昆明、泰州等二三线城市。

　　华侨城模式的深入发展带动房地产开始超越旅游综合业务，上半年房地产收入在华侨城的比例由去年的40%上升至58%。

　　但由于房地产市场遭遇持续调控，2011年上半年华侨城位于深圳的曦城项目销售不理想，同时深圳区域今年的重点项目是商业地产欢乐海岸，该物业华侨城打算整体持有，而同期深圳之外的区域项目大部分尚未能入市，导致公司营收减少。

　　华侨城方面表示，受地产调控政策影响，且地产产品结构较上年同期有所区别，经营业绩略有下降。结算面积下降，工程进度原因导致房地产业务可结算面积同比下降，使得公司收益减少。

　　广发证券(000776,股吧)研究报告认为，随着房地产调控的持续，将增加华侨城房地产项目的销售难度。根据媒体援引深圳华侨城地产公司执行董事陈剑的介绍，目前在全国范围内已兴建了13个华侨城和九大主题公园。在2011年~2012年度房地产业务产品中包括深圳、北京、上海、成都、武汉、天津、西安等9个城市的23个项目。

　　上述23个项目中深圳有9个，而华侨城位于武汉、成都、西安等地的住宅项目也都在限购之列，房地产市场的持续调控给以高端住宅为主的华侨城带来挑战。

　　资产负债率再升高

　　国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部8月5日联合发文，为防止各地盲目建设主题公园，自本通知印发之日起，各地一律不得批准建设新的主题公园项目；已办理审批手续但尚未动工建设的项目，也不得开工建设。

　　此次叫停地方政府审批主题公园建设，被认为意在规范主题公园的有序竞争和以主题公园为名的大量囤地行为，是地产调控的延续。

　　以主题公园为主的华侨城模式也因此面临诸多不确定因素。华泰联合证券的研究报告认为，华侨城目前已开工的在建项目暂不会受到影响，但拟获取项目时间将会推后。

　　目前，华侨城在建的主题公园项目有武汉华侨城、天津华侨城及云南华侨城，均已完成前期审批并开工建设，因此不会受到叫停的影响。但公司拟新增的青岛华侨城及北京温榆河项目，须等发改委具体规范措施出台后进行，预计获取的时间将延后。

　　按华侨城2011年的发展计划，公司全年旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为143万平方米，计划可售面积为151万平方米。

　　2011年其重点开工建设的项目有上海苏河湾、欢乐海岸、武汉华侨城、云南华侨城、天津华侨城等。但随着大量项目开发及土地储备的增加，华侨城资金压力不断加大。

　　3月4日，华侨城发布公告称，公司2011~2012年拟向母公司华侨城集团申请委托借款，额度为130亿元，主要向武汉华侨城、上海苏河湾、云南华侨城和天津华侨城等项目进行资金输血。

　　一系列举措带来华侨城资产负债率连年攀升。根据公告数据统计，华侨城在2007年末、2008年末、2009年末及2010年末的资产负债率分别为61.49%、63.56%、65.83%及69.7%，2011年上半年上升至72.3%。